Consiglio su lesioni pareti

[dario]

Salve, sono un collega dell'area informatica e ho contattato un tecnico strutturista per farmi visionare delle lesioni su una villetta bifamiliare, ma non ho avuto un parere soddisfacente purtroppo. La risposta è vaga...

Mi trovo a doverla acquistare (non è un obbligo ma mi piace) e poi ristrutturare internamente. Si tratta di un complesso di ville a schiera, 2 quadrifamiliari e 3 bifamiliari. I blocchi da 2 e da 4 sono distanziati da alcuni metri e connessi da una trave longitudinale esterna (forse stratagemma per far rispettare la distanza minima?).

Ogni porzione di villa è su 2 piani di 100 mq equamente divisi tra piano terra e piano primo. Al piano primo solaio piano e copertura a falde inclinate con sottotetto non abitabile. Costruzione anni 80, cemento armato e forati da 35 cm perimetrali non portanti. Tramezzi 10 cm. Ho abitato di recente alcune di esse in affitto e francamente nessuna presenta questa situazione di fessurazioni e crepe che allego. La bimafiliare in questione è quella di testa ma la mia porzione è la penultima e non l'ultima della coppia.

Scusate se approfitto della vostra esperienza, allego alcune foto, potreste dirmi se comprandola mi metto in un guaio? Da quanto visibile è stata tentata una stuccatura posticcia di alcune parti (senza rete) ma le crepe sono saltate fuori di nuovo. Su un paio di foto si notano dei pilasti e qualche lesione c'e' su di essi (da capire se superficiale sull'intonaco o meno). Bussando sui mattoni in un paio di punti da un lato e dall'altro della crepa il suono cambia, a rappresentare forse che anche i forati si sono lesionati, oltre che l'intonaco. Anche il solaio è attraversato da una linea sospetta, come da foto. Assestamento dopo 40 anni non mi sembra fattibile...

Che ne pensate?

Grazie mille.

 

[dario]

Altre foto. Dimenticavo di dire che lavori invasivi non ne sono stati fatti nel complesso delle 2 ville. In quella di mio interesse qualche anno fa è stato pavimentato un lato del giardino, comprendolo con rete elettrosaldata e pavimentazione, priva di guaina. Dato che c'e' una buona dose di umidità di risalità sulle pareti esterne, pensavo ad un accumulo di acqua dannoso nella zona fondamenta che questa pavimentazione massiccia non consente di far evaporare, ma, invece, entrare. Prima di questo lavoro, c'era un marciapiedi lungo il perimetro di circa 80 cm o poi tutto terreno. Oggi il terreno è tutto coperto con pavimentazione.

 

[dario]

Buongiorno, ho fatto un nuovo sopralluogo sul posto con ulteriori foto.
Chiedo se tra gli iscritti a questo utilissimo forum c'è qualche collega strutturista esperto di queste problematiche a cui chiedere una consulenza (retribuita) a distanza.

Grazie.

 

[gastab]

Perché una consulenza a distanza quando nei dintorni ci sarà qualche eccellente professionista che saprà darti spiegazioni sicuramente più attendibili dopo aver effettuato un sopralluogo?

 

[dario]

Perchè "quello bravo" consigliato in zona, a seguito di sopralluogo, ha minimizzato il problema senza indicare dettagli sulla problematica scatenante. Probabilmente ci saranno persone ben più preparate, ma io non ne conosco.

Se fosse stata la classica lesione verticale della tamponatura nell'adiacenza ai pilastri non mi sarei posto il problema ed avrei minimizzato anche io, ma la situazione è ben più variegata e tocca tutte le stanze ed entrambi i piani, nelle tamponature e nei tramezzi. Parlando delle strutture portanti, noto che sulle travi perimetrali (non a spessore) sono visibili piccole fessurazioni verticali sull'intonaco interno (trave in orizzontale, lievi fessurazioni verticali per buona parte l'altezza della trave) su alcuni punti. Questa è la cosa che mi preoccupa di più. Sarebbero da scavare fino al c.a. per vedere se anch'esso è fessurato, ma mi mancherebbe comunque la comprensione sulla causa.

Pensavo ad un cedimento del solaio con schiacciamento dei tramezzi, ma poi guardo le tamponature lesionate e non mi torna. Inoltre guardo la parete verticale in forati che chiude la rampa delle scale e ne crea il parapetto e vedo che si è "mossa" (distacco lieve) nel punto di giunzione perpendicolare con la scala in c.a. (guardandola da sotto nel vano creato nel sottoscala) e quindi concludo che il leggero cedimento del solaio non è la causa...

Non essendo mio l'immobile non posso neanche installare dei fessurimestri per capire se la situazione è dinamica. Chiedere ai proprietari anziani la storia di tali lesioni è come chiedere se il vino è buono all'oste! Mi parlano di assestamento dopo 40 anni di vita dell'immobile e di umidità

Purtroppo la mancanza quasi totale di tipologie di immobili di questo tipo in vendita nella zona non consente di dire con facilità "ok ne vedo un altro".

Grazie in anticipo a chi vorrà darmi qualche indicazione in più o una consulenza.

 

[gastab]

Di bravo ce n'è solo uno? "Chiedere ai proprietari anziani la storia di tali lesioni è come chiedere se il vino è buono all'oste!", figurati chiederlo a distanza.... Poi, per carità, ognuno è libero di fare come meglio crede.

 

[Betoniera]

Pensavo ad un cedimento del solaio con schiacciamento dei tramezzi ...

Più che un cedimento dei solai penso che si tratti di un assestamento delle fondazioni.
E' probabile che la dimensione della fondazione sia scarsa.
La lesione nel soffitto è dovuta, quasi sicuramente, alla mancanza di rompitratta (ai tempi non si mettevano e non si metteva neppure la rete nella cappa della soletta).
Per trovare la persona adatta per esaminare la struttura, puoi rivolgerti direttamente all'Albo degli ingegneri della provincia. Ti sapranno, sicuramente, indicare 2, 3 nominativi di sicura competenza.
Ciao.

 

[dario]

Grazie Betoniera, proverò ad andare all'albo e ad informarmi.

La fondazione è 220 mq totali circa di cui 110 occupati dalla villetta in questione ed i restanti da quella adiecente. Due piani fuori terra con secondo piano provvisto di solaio piano e ulteriore copertura a falda.

Pensi sia possibile ancora avere assestamenti dopo tanti anni?
Ho notato che qualche lesione era stata riparata con metodi veloci (forse solo stucco, niente rete fibrorinforzata) e si sono riformate successivamente. Anche sulle foto si notano ritocchi di vernice di diverso colore. Sarebbe utile capire in quale anno sono state riparate e dopo quanto tempo si sono riformate.

Il mio prossimo passo è visionare la villetta speculare adiacente (non in vendita) sulla quale mi aspetto al 90% gli stessi problemi.

Grazie a tutti.

 

[Betoniera]

La fondazione è 220 mq totali circa di cui 110 occupati dalla villetta ...
Sicuramente la fondazione non è una platea estesa a tutta la superficie della casa.
La fondazione è un cordolo di cls messo sotto i muri portanti delle dimensioni di circa cm 90 e altezza di circa 40 cm.
Se puoi scavare in un angolo della casa lo vedi. Dovrebbe sporgere dal muro per circa 30 cm.
Ritengo che nel tuo caso possa essere scarso.
Gli assestamenti del terreno sotto la casa dovrebbero esaurirsi in 5-6 anni, salvo variazioni della falda acquifera, vibrazioni o altre sollecitazioni.
Per riparare le lesioni occorre scrostare l'intonaco lungo la fessura per una larghezza di almeno una decina di centimetri e reintonacare con rete.
Per il soffitto occorre un getto di rinforzo da eseguirsi nella parte superiore.
Se non ci sono problemi statici, puoi non fare niente e rivestire sia le pareti, sia il soffitto con lastre di cartongesso che risolvono anche il problema di eventuali spostamenti di impianti e possono aumentare la coibenza se associate ad un isolate termico.
Viene un bel lavoro e, probabilmente, ti costa meno.
Anche in questo fatti seguire da un bravo architetto che ti garantisce un lavoro ben fatto e le soluzioni giuste.
L'architetto conoscerà sicuramente qualche strutturista affidabile.
Ciao.

 

[dario]

Grazie per le delucidazioni Betoniera. La casa ha 42 anni è del 1980, l'assestamento dovrebbe essere abbondantemente superato in tal caso.

Per problemi statici, si intende la tenuta delle strutture in c.a. in assenza di sollecitazioni esterne?
A tal proposito, mi permetto di chiederti l'ultima cosa. Ti mostro le uniche fessurazioni che mi preoccupano sul serio, approfittando della tua competenza per sapere se condividi la mia preoccupazione o è solo una mia eccessiva pignoleria.
Sono quelle in foto segnate molto velocemente con delle frecce: si tratta di lievi fessurazioni sull'intonaco (o più profonde?), coincidenti con le strutture in c.a.. In un caso sulla trave di confine con l'altra villetta e l'altra sul c.a. della scala (poco visibile ma c'e'). Le stesse fessurazioni sono presenti su altre travi perimetrali al secondo piano.

Ho offuscato alcuni quadretti sul muro.

Prima di consultare l'architetto e quindi prima di acquistare, giorno 9 vado all'albo e vediamo di trovare un altro collega per poter visionare in loco l'immobile.

Grazie.

 

[Betoniera]

Ritengo che:
- La foto 5062 indica un cassonetto di rivestimento di qualcosa che sporgeva nell'angolo. Non è quindi un elemento strutturale.
- La foto 5065 sembra una lesione di un tavolato che si appoggia ad un pilastro. E' del tutto normale perchè tra muratura e pilastro ci sono differenze termiche e di dilatazione.
- La foto 5063 indica due lesioni verticali di modesta entità che tendono ad annullarsi verso il basso. Non so se quella è una parete portante. Ma le lesioni sono piccole e non destano preoccupazione.
Se quella casa ha il tetto in legno, controllerei se c'è un cordolo sommitale sulle pareti in muratura che serve a legare i muri. Spesso non si fa creando problemi di fessurazione.
In ogni modo la casa non sembra messa male, ma resta comunque consigliabile che un collega la guardi per togliersi ogni dubbio e fare l'acquisto in serenità.
Saluti.

 

[pasquale]

per le fondazioni, almeno dalle mie parti (e credo anche nel resto del sud Italia) si facevano e si fanno, facendo uno scavo profondo almeno 1 m, con benna larga almeno 70-80 cm; questo scavo viene riempito poi con calcestruzzo magro e con pietrame (si dice "con bloccaggio di pietrame"); su questo poi viene realizzato il cordolo in c.a., largo quanto la base e alto con la regola di metà base; poi su di essi si spicca la muratura. Nei campi tra i cordoli poi si fa un vespaio di pietrame e superiore soletta in c.a. o solo cls

 

[dario]

Le tue rassicurazioni sono di grande valore per me! Grazie Pasquale per il dettaglio sulle fondazioni.

Solo perchè ho visitato l'immobile e ho visto più di voi:

-Gli "scatolati" in foto 5062 sono la sagoma della scala che porta al primo piano vista da sotto, disegnata con gli ultimi gradini a "becco d'oca" che ruotano di 90°. Presumo quei gradini siano in c.a., da qui la mia preoccupazione...

- La foto 5065 che è la continuazione a destra della 5063, visualizza la parete divisoria tra una villetta e l'altra adiacente e da quanto raccontatomi da chi conosce le strutture, la piccola lesione è sulla "giunzione" tra le due travi. Ho inserito con paint qualche testo esplicativo della situazione. Essendo parete divisoria tra immobili e non portante, saranno credo dei forati da 20 cm+intonaco.

Saluti.

 

[pasquale]

il problema è che dalle fotografie non si capisce dove si trovano, in una vista globale dell'edificio, quelle fessure;
occorrerebbe vedere dove si trovano nelle piante dell'edificio, nei prospetti, cioè in tre dimensioni, (secondo il nuovo clichet pseudo-moderno "tutti pazzi per il BIM");
è ovvio che in internet non è consigliabile mettere queste informazioni;
per me, ad occhio, si tratta, come già detto, di normali assestamenti

 

[dario]

Grazie comunque Pasquale, ho le planimetrie, ma come dici tu non è il caso di metterle su internet...

Un saluto.