Soppalco, abusi edilizi e superbonus

[Sara123]

Salve,
è stato realizzato nel 2010, nel corridoio tra cucina e camera, un soppalc(hin)o di altezza 0.9 m e di superficie 1,4 mq. La sua altezza dal calpestio del corridoio è 2.4 m.
Il "soppalco" non è calpestabile, né accessibile comodamente, né abitabile, né potenzialmente fruibile dalle persone, né ha comportato un aggravio del carico urbanistico, non vi è una scala di accesso, è privo di finestre e di luci. In poche parole è un ripostiglio di circa 1 mc posto in alto.
Non mi appare esso costituisca un "abuso edilizio" bensi apparterrebbe al novero degli interventi in edilizia libera.
Ne, alla luce del decreto semplificazione bis del 2021 (L.108 del 29.7.2021), la sua presenza risulterebbe di ostacolo alla presentazione della pratica Superbonus 110%.
Cosa ne pensate ?

 

[mark]

Il requisito del superbonus è che la costruzione del fabbricato sia legittimata da un titolo edilizio (autorizzato o in sanatoria) oppure antecedente al 1967, quindi è corretto ai fini superbonus non dovrebbe creare ostacolo.
Io comunque verificherei la sua sanabilità e mi appronterei a impostarla per averlo comunque regolarizzato alla fine dei lavori.

 

[Sara123]

Grazie Mark per il supporto.
Quindi ritieni che, nonostante le sue ridottissime dimensione e le sue caratteristiche, vada comunque regolarizzato.?
La sua regolarizzazione dovrebbe avvenire con la presentazione (autodenuncia) di una CILA (Cila tardiva o in sanatoria) il che comporta una sanzione pecuniaria di 1000 euro ex art.6-bis, c.5 del TUE:. ?
In relazione a questo, qualche collega dice che, trattandosi di sanzione pecuniaria, sarebbe soggetta a prescrizione quinquennale per cui essendo stato il soppalchino realizzato nel 2010 la sanzione sarebbe prescritta. Nutro dubbi su tale interpretazione.

 

[gastab]

Grazie Mark per il supporto.
Quindi ritieni che, nonostante le sue ridottissime dimensione e le sue caratteristiche, vada comunque regolarizzato.?
La sua regolarizzazione dovrebbe avvenire con la presentazione (autodenuncia) di una CILA (Cila tardiva o in sanatoria) il che comporta una sanzione pecuniaria di 1000 euro ex art.6-bis, c.5 del TUE:. ?
In relazione a questo, qualche collega dice che, trattandosi di sanzione pecuniaria, sarebbe soggetta a prescrizione quinquennale per cui essendo stato il soppalchino realizzato nel 2010 la sanzione sarebbe prescritta. Nutro dubbi su tale interpretazione.

Ricorda che comunque l'epoca di realizzazione non è attestabile con una semplice dichiarazione, ma deve sempre essere dimostrata e dimostrabile. Per il resto io procederei, come detto da Mark, alla regolarizzazione, con i tempi che corrono, regole e interpretazioni che cambiano ogni giorni meglio stare tranquilli.

 

[Sara123]

Si, scusatemi, ma ho dimenticato di dire che l'epoca di realizzazione è dimostrabile poiche il "soppalchetto" è già riportato su un aggiornamento planimetrico della uiu presente in catasto dal 2010.

 

[gastab]

Si, scusatemi, ma ho dimenticato di dire che l'epoca di realizzazione è dimostrabile poiche il "soppalchetto" è già riportato su un aggiornamento planimetrico della uiu presente in catasto dal 2010.

Il catasto non è probatorio

 

[Sara123]

Il catasto non è probatorio

Vero che il catasto non è probatorio ma solo per quanto riguarda la titolarità di diritti reali sul bene immobile.
E anche in questo caso, tuttavia, l'atto catastale (tipicamente la planimetria) che viene allegato ad un atto pubblico, ad es. di compravendita, diventa anch'esso probatorio in quanto parte integrante dell'atto traslativo,.
Senza dimenticare che, tra l'altro, l'art.9bis, c.1bis del TUE, in relazione allo stato di legittimo di un immobile o uiu riporta: "....lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali......"
Quindi, poco mi torna, l'affermazione sull'irrilevanza giuridica degli atti catastali.
Comunque, grazie Gastab.

 

[gastab]

Vero che il catasto non è probatorio ma solo per quanto riguarda la titolarità di diritti reali sul bene immobile.
E anche in questo caso, tuttavia, l'atto catastale (tipicamente la planimetria) che viene allegato ad un atto pubblico, ad es. di compravendita, diventa anch'esso probatorio in quanto parte integrante dell'atto traslativo,.
Senza dimenticare che, tra l'altro, l'art.9bis, c.1bis del TUE, in relazione allo stato di legittimo di un immobile o uiu riporta: "....lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali......"
Quindi, poco mi torna, l'affermazione sull'iirrilevanza giuridica degli atti catastali.
Comunque, grazie Gastab.

Dai uno sguardo qui: https://www.avvocatomangino.it/2019/09/24/valore-non-probatorio-delle-risultanze-catastali/

Per il resto non è solo una questione di diritti reali sull'immobile, però su questo ci sarebbe davvero tanto da discutere. La mia risposta era solo per metterti in guardia da possibili contestazioni.

 

[gastab]

Riporto inoltre il seguito dell'articolo da te citato: "...lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

 

[gastab]

Per completezza, dai anche uno sguardo qui: https://www.studiotecnicopagliai.it/differenza-tra-conformita-urbanistica-e-catastale/

 

[joemcgal]

un parere diverso...
se la struttura non è di pregiudizio alla salute delle persone (è fatto bene e non può crollare) io personalmente non farei nulla.
Dovendo vendere il bene .. procederei un attimo prima alla rimozione. Alla fine sono 1,4 m².
La complessità delle procedure comporta costi iperbolici in relazione al costo di demolizione - ripristino.

saluti

 

[gastab]

un parere diverso...
se la struttura non è di pregiudizio alla salute delle persone (è fatto bene e non può crollare) io personalmente non farei nulla.
Dovendo vendere il bene .. procederei un attimo prima alla rimozione. Alla fine sono 1,4 m².
La complessità delle procedure comporta costi iperbolici in relazione al costo di demolizione - ripristino.

saluti

Farei anche io così, ma la presenza del soppalco nell'aggiornamento catastale, se uno va a spulciare e vuole fare storie....

 

[Sara123]

Grazie ancora gastab. Concordo con te, la presenza in planimetria è fonte di fastidi. Adesso con calma mi leggo i due documenti web.
Concordo pure con joemcgal. Effettivamente i costi della regolarizzazione mi sembrano eccessivi per l'opera in questione che non è di pregiudizio visto che finora, dal 2010, non è cascata .
Una riflessione.
Dando, in ipotesi, per scontato che la realizzazione del soppalco richiedeva all'epoca una comunicazione al Comune (es. una CIL) e che la realizzazione fosse avvenuta nel 2010, allora la sanzione di euro 1000 non sarebbe applicabile perché introdotta nel 2016 !.
Ma neanche possiamo applicare la normativa ex L.47/85, art.26 - opere interne - (abrogato dal 380/2001) che in caso di comunicazione mancante comminava la sanzione ".... in misura non inferiore a lire cinquecentomila".
Quindi quale sarebbe la sanzione per omessa comunicazione CIL (o CILA) ?
Un ultima riflessione.
Il pagamento della sanzione pecuniaria per omessa CIL non è una sanatoria come quella conseguente ad accertamento di conformità ex art.36 TUE, e non ti legittima la costruzione, come invece fa la sanatoria, ma ti permette solo di non buttarla giù.

Dire che la normativa italiana è una giungla ove è sempre più difficile districarsi, è un eufemismo.

 

[gastab]

Grazie ancora gastab. Concordo con te, la presenza in planimetria è fonte di fastidi. Adesso con calma mi leggo i due documenti web.
Concordo pure con joemcgal. Effettivamente i costi della regolarizzazione mi sembrano eccessivi per l'opera in questione che non è di pregiudizio visto che finora, dal 2010, non è cascata .
Una riflessione.
Dando, in ipotesi, per scontato che la realizzazione del soppalco richiedeva all'epoca una comunicazione al Comune (es. una CIL) e che la realizzazione fosse avvenuta nel 2010, allora la sanzione di euro 1000 non sarebbe applicabile perché introdotta nel 2016 !.
Ma neanche possiamo applicare la normativa ex L.47/85, art.26 - opere interne - (abrogato dal 380/2001) che in caso di comunicazione mancante comminava la sanzione ".... in misura non inferiore a lire cinquecentomila".
Quindi quale sarebbe la sanzione per omessa comunicazione CIL (o CILA) ?
Un ultima riflessione.
Il pagamento della sanzione pecuniaria per omessa CIL non è una sanatoria come quella conseguente ad accertamento di conformità ex art.36 TUE, e non ti legittima la costruzione, come invece fa la sanatoria, ma ti permette solo di non buttarla giù.

Dire che la normativa italiana è una giungla ove è sempre più difficile districarsi, è un eufemismo.

Art. 6-bis comma 5 del D.P.R. 380/2001: "La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione". Lo stesso si può evincere anche dal modello nazionale della CILA (punto d.3).

Proprio perchè l'opera è soggetta a CILA e quindi a sanzione pecuniaria te ne usciresti evitando complicazioni tipo art. 36 (caso della SCIA e Permesso di Costruire).

 

[Sara123]

Si, d'accordo con l'art.6_bis e con il punto d,3 della CILA.
Ma l'intervento è stato realizzato prima che intervenisse l'art.6.bis nel 2016 (Se fosse stato realizzato dopo il 2016 come farebbe ad essere stato rappresentato in planimetria con DOCFA del 2010.??) e vale il principio "tempus regit actum".
Inoltre, se l'autore della presunta irregolarità avesse avuto conoscenza della sanzione pecuniaria (euro 1000) si sarebbe ben guardato dal realizzare il "soppalco" il cui valore commerciale e ben minore di 1000 euro/mq.

 

[gastab]

Bhè lo spirito della sanatoria è proprio quello di regolarizzare quello che è stato realizzato prima.... anche le leggi sul condono operano nello stesso spirito. Questo per dire che tu la richiesta la fai oggi, e la fai in base a quello che trovi oggi, anche se è stato realizzato in passato.

Quanto alla sanzione, ti garantisco che non ci pensa quasi nessuno.

 

[mark]

Attenzione che pur non essendo rilevante (se vogliamo "non rilevante ai fini della pubblica incolumità") sempre di struttura si tratta, pertanto difficilmente si inquadra all'interno di una CILA.
Diverso è se si tratta di un controsoffitto

 

[Sara123]

Attenzione che pur non essendo rilevante (se vogliamo "non rilevante ai fini della pubblica incolumità") sempre di struttura si tratta, pertanto difficilmente si inquadra all'interno di una CILA.

Non è un controsoffito poiché non avrebbe motivo di esserlo.
Quindi mark, se non basta CILA allora non si applica sanzione di 1000 euro.
Ritieni che la sua realizzazione avesse bisogno di titolo abilitativo (DIA - SCIA) e che quindi si tratti di abuso edilizio la cui regolarizzazione richiede una accertamento di conformità (art. 36 TUE) con rilascio di permesso di costruire in sanatoria ?
Ho capito bene ?