Fiscalizzazione difformità parziale in riduzione della volumetria

Vincenzo2022

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In caso di abuso per una difformità parziale del fabbricato per cui la volumetria, anziché aumentare, è diminuita, è possibile, comunque, fiscalizzare l’abuso, cioè pagare una sanzione pecuniaria in alternativa alla demolizione? Come si esegue il calcolo della sanzione?
 
Ritengo che la strada della fiscalizzazione dell'abuso sia l'ultima opzione. Valuterei invece (specie se in diminuzione) la possibilità di regolarizzare l'immobile tramite Sanatoria (Permesso o Attestazione)
 
La sanatoria purtroppo non sarebbe possibile per mancanza della doppia conformità, poichè la parte costruita in parziale difformità, nel lontano 1974, non rispetta la distanza prevista oggi dal confine e dal fabbricato di fronte.
 
Ritengo che la strada della fiscalizzazione dell'abuso sia l'ultima opzione. Valuterei invece (specie se in diminuzione) la possibilità di regolarizzare l'immobile tramite Sanatoria (Permesso o Attestazione)
Preciso che il tecnico comunale ritiene che non si possa procedere con la fiscalizzazione non potendo calcolare l’importo della sanzione su di una parte che non aumenta ma riduce le dimensioni del fabbricato rispetto al progetto approvato.
 
La sanatoria purtroppo non sarebbe possibile per mancanza della doppia conformità, poichè la parte costruita in parziale difformità, nel lontano 1974, non rispetta la distanza prevista oggi dal confine e dal fabbricato di fronte.

Le questione principale non è la diminuzione del volume autorizzato, ma la distanza dal confine non rispettata.
Soluzione 1 (sconsigliata).
Una prima soluzione è quella di un accordo di traslazione virtuale del confine ai soli fini urbanistici.
Si può fare solo in caso di accordo perfetto tra vicini e tra tecnici dei vicini. In pratica ci si accorda tra vicini che il confine virtuale ai fini urbanistici non è quello reale, ma è quello spostato minimo necessario per rispettare le distanze prescritte dallo strumento urbanistico del Comune. Ovviamente il vicino deve costruire con riferimento al nuovo confine virtuale concordato.
Soluzione assolutamente sconsigliata se i confinanti non capiscono cos'è un confine virtuale e, ovviamente se il confinante ha già costruito alla distanza minima dal confine.

Soluzione 2 (consigliata)
Si produce al Comune una relazione tecnica in cui si fa presente che la demolizione della porzione abusiva non può essere effettuata perchè comprometterebbe anche la parte regolare DPR 380 art 34 (vado a memoria).

Screenshot - 14_07_2022 , 20_56_10.jpg

In questo caso si applica una sanzione pari al doppio del valore venale della porzione di immobile abusivo.
Questo per quanto riguarda la porzione di fabbricato eseguita a distanza non regolare dal confine.
Relativamente alla porzione di volume non realizzata, a mio avviso, ci potrebbe essere il diritto di restituzione degli oneri di urbanizzazione a suo tempo pagati.
Ma, dato il notevole tempo passato, non credo che questo sia possibile per il tempo trascorso (credito prescritto dopo 5 anni).
In ogni modo credo sia meglio concordare con l'Ufficio Tecnico la procedura e puntare sulla sola sanatoria.
La sanzione non è difficile da calcolare perchè, una volta stabilito il volume, si applica il costo delle costruzioni per edilizia popolare. (vengono delle cifre alte, speriamo che il volume sia piccolo).
Da ultimo si fa presente che la sanatoria urbanistica non mette al riparo i proprietari da eventuali dimostranze del vicino che ne può chiedere la demolizione perchè, in caso di costruzione, deve mantenere una distanza maggiore dal fabbricato sanato.
Ciao.
 
Riesci a fare uno schema? (Di com'era previsto e com'è effettivamente)
Innanzitutto ringrazio tutti per l’interessamento.
Purtroppo non sono pratico del forum e non saprei come riportare uno schema del fabbricato.
Comunque, l'abuso consiste negli ultimi tre metri del muro perimetrale posteriore (lungo dieci metri), costruiti allontanandosi di ottanta centimetri in più dal confine, rispetto al progetto autorizzato.
Il tecnico comunale sostiene che non è possibile, in ogni caso, sanare l'abuso, perché la parte abusiva oggi non rispetta le distanze dal confine e dal fabbricato di fronte previste dall'attuale PRG. Nè sarebbe possibile applicare una sanzione perché ritiene impossibile calcolare l'importo su una parte del fabbricato più piccola anziché più grande del progetto approvato.
La mia domanda allora è questa: trattandosi di una difformità parziale, è possibile, ai sensi dell'art. 34, comma 2, del TUE, contrariamente a quanto sostiene il tecnico comunale, fiscalizzare l'abuso anche se determina, anziché un aumento, una riduzione volumetrica del fabbricato?
 
La sanatoria purtroppo non sarebbe possibile per mancanza della doppia conformità, poichè la parte costruita in parziale difformità, nel lontano 1974, non rispetta la distanza prevista oggi dal confine e dal fabbricato di fronte.

Le questione principale non è la diminuzione del volume autorizzato, ma la distanza dal confine non rispettata.
Soluzione 1 (sconsigliata).
Una prima soluzione è quella di un accordo di traslazione virtuale del confine ai soli fini urbanistici.
Si può fare solo in caso di accordo perfetto tra vicini e tra tecnici dei vicini. In pratica ci si accorda tra vicini che il confine virtuale ai fini urbanistici non è quello reale, ma è quello spostato minimo necessario per rispettare le distanze prescritte dallo strumento urbanistico del Comune. Ovviamente il vicino deve costruire con riferimento al nuovo confine virtuale concordato.
Soluzione assolutamente sconsigliata se i confinanti non capiscono cos'è un confine virtuale e, ovviamente se il confinante ha già costruito alla distanza minima dal confine.

Soluzione 2 (consigliata)
Si produce al Comune una relazione tecnica in cui si fa presente che la demolizione della porzione abusiva non può essere effettuata perchè comprometterebbe anche la parte regolare DPR 380 art 34 (vado a memoria).

Visualizza allegato 495

In questo caso si applica una sanzione pari al doppio del valore venale della porzione di immobile abusivo.
Questo per quanto riguarda la porzione di fabbricato eseguita a distanza non regolare dal confine.
Relativamente alla porzione di volume non realizzata, a mio avviso, ci potrebbe essere il diritto di restituzione degli oneri di urbanizzazione a suo tempo pagati.
Ma, dato il notevole tempo passato, non credo che questo sia possibile per il tempo trascorso (credito prescritto dopo 5 anni).
In ogni modo credo sia meglio concordare con l'Ufficio Tecnico la procedura e puntare sulla sola sanatoria.
La sanzione non è difficile da calcolare perchè, una volta stabilito il volume, si applica il costo delle costruzioni per edilizia popolare. (vengono delle cifre alte, speriamo che il volume sia piccolo).
Da ultimo si fa presente che la sanatoria urbanistica non mette al riparo i proprietari da eventuali dimostranze del vicino che ne può chiedere la demolizione perchè, in caso di costruzione, deve mantenere una distanza maggiore dal fabbricato sanato.
Ciao.
Semplifico la domanda: è possibile, ai sensi dell'art. 34, comma 2, del TUE, fiscalizzare l'abuso e calcolare la sanzione su una parte difforme che determina, anziché un aumento, una riduzione delle dimensioni del fabbricato?
 
Semplifico la domanda: è possibile, ai sensi dell'art. 34, comma 2, del TUE, fiscalizzare l'abuso e calcolare la sanzione su una parte difforme che determina, anziché un aumento, una riduzione delle dimensioni del fabbricato?
Insomma, io vorrei sapere se è nel mio diritto pretendere la fiscalizzazione di un abuso consistente in un muro perimetrale costruito, in difformità dal progetto approvato, non avvicinandosi ma allontanandosi dal confine, quindi, che riduce, anziché aumentare, le dimensioni del fabbricato, ma è privo della doppia conformità e non è sanabile, poiché, nel frattempo, le regole sulle distanze da confini e fabbricati sono cambiate. Nessuno sa rispondermi?
 
Insomma, io vorrei sapere se è nel mio diritto pretendere la fiscalizzazione di un abuso consistente in un muro perimetrale costruito, in difformità dal progetto approvato ...

Per rispondere correttamente a questa domanda occorre la conoscenza approfondita delle Norme Tecniche di Approvazione del Piano Regolatore del Comune di appartenenza all'epoca dell'abuso e allo stato attuale (Le Norme del PRG sono diverse per ogni Comune). Poi bisogna avere una buona conoscenza delle Norme urbanistiche.
Solo pochi i legali che si occupo di urbanistica, è una specializzazione.
Ecco perchè non è possibile darti una risposta tipo sì/no alla domanda che hai posto.
Mi sono occupato di Urbanistica per una decina di anni perchè sono stato Dirigente di un Ufficio Tecnico di un comune e ti posso garantire che, in Urbanistica, su ogni argomento, trovi sentenze diametralmente opposto su qualsiasi argomento.
Per questo il consiglio che do è sempre quello di cercare una soluzione con Tecnico Comunale.
In caso di conflitto, occorre necessariamente rivolgersi ad un legale urbanista.
In prima battuta puoi sentire il consulente stesso che lavora per il Comune perchè sicuramente ne hanno uno.
Sicuramente ti darà indicazioni su come sanare la pratica.
Ciao.
 
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