Evitare il deterioramento edilizio per ridurre i costi e ottimizzare le prestazioni.

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Il degrado del patrimonio edilizio italiano genera ogni anno un costo stimato in circa 14 miliardi di euro per difetti costruttivi, con una perdita potenziale che può raggiungere i 56 miliardi annui, pari all’1% del valore complessivo delle proprietà immobiliari private, valutato intorno ai 5.600 miliardi. A evidenziarlo è Marco Argiolas, patologo edile, che sottolinea come una cifra simile superi la spesa nazionale per la difesa nel 2025 (circa 45 miliardi, poco più del 2% del PIL). Un’analisi attenta e l’adozione di metodi preventivi e correttivi adeguati potrebbero ridurre drasticamente questa voce di costo.

Il costo del degrado: dati e impatti

Il fenomeno non è circoscritto all’Italia. Secondo dati Rehva, 84 milioni di europei segnalano carenze nello stato degli edifici. L’Agenzia europea per l’Ambiente, basandosi su statistiche Eurostat, riporta che tra il 5% e il 39% della popolazione UE vive in abitazioni con tetti perdenti, muri umidi o infissi degradati. Il patrimonio edilizio italiano presenta un’età media più elevata: oltre il 60% delle residenze è stato edificato prima della Legge 373/1976, prima norma sul contenimento energetico. Circa la metà degli edifici si colloca in classe energetica F o G. Sul fronte ambientale, Argiolas segnala che gli errori progettuali e costruttivi possono incrementare il consumo energetico fino al 70%, con ricadute dirette sulle emissioni di CO2 e l’incompatibilità con gli obiettivi di decarbonizzazione europei. Le patologie edilizie comportano inoltre la frequente necessità di ricostruire elementi di grande estensione e valore.

Dalle patologie edilizie alle strategie di prevenzione

Al convegno “Patologie edilizie: metodi, materiali e competenze per risanare il costruito e prevenire”, organizzato da Prospecta Formazione e Infoweb, è emerso che i danni da errori progettuali e costruttivi si accompagnano a fenomeni collaterali come la proliferazione di muffe, funghi, insetti e ratti. Una strategia di prevenzione efficace potrebbe mutuare dalla sanità la checklist operatoria, introdotta dall’OMS nel 2008 e in grado di ridurre mortalità e complicanze post-operatorie, già applicata con successo in campo aeronautico.

Matteo Montanari, biologo specializzato in restauro e conservazione dei beni culturali, ha illustrato il legame tra biologia e patologie edilizie. La presenza di acqua dovuta a problemi idraulici crea condizioni favorevoli per muffe e funghi del legno, che si nutrono delle strutture edilizie. In Europa la contaminazione da muffe interessa tra il 10% e il 50% delle abitazioni. Montanari ha distinto le muffe da condensa muraria (che crescono con poca umidità) da quelle da supporto bagnato (che richiedono acqua libera), evidenziando l’impatto sulla salute umana. Il controllo del microclima, la ventilazione (anche meccanica), la riduzione dell’apporto di vapore acqueo, l’impermeabilizzazione e l’uso di materiali di qualità sono le principali contromisure.

Davide Di Domenico, specialista in entomologia medico veterinaria, ha sottolineato come la conoscenza delle caratteristiche etologiche e riproduttive degli infestanti sia essenziale per una lotta efficace a basso impatto ambientale.

Impermeabilizzazione e qualità dell’involucro

L’acqua è tra le principali cause di degrado. Federico Benini, consulente di sistemi di impermeabilizzazione, afferma che almeno il 50% dei contenziosi in edilizia è legato all’acqua e che il 20% degli immobili presenta infiltrazioni, perdite e patologie. La consulenza tecnica specializzata nelle impermeabilizzazioni e nella progettazione di involucri innovativi deve affrontare tre sfide: prestazionale, applicativa e progettuale. Benini indica cinque criteri fondamentali:

• Cantiere che comanda il prodotto: analisi tecnica preliminare, scelta del sistema impermeabile, progettazione dei dettagli, verifica e gestione nel tempo.
• Durabilità: prestazioni costanti nel tempo, vita utile verificabile, riduzione di interventi futuri e Life Cycle Cost ottimizzato, con la sostenibilità come risultato di scelte misurabili.
• Semplicità: teli di grandi dimensioni, lavorazioni a freddo, spessori ridotti e flessibilità.
• Continuità: metodi di buon senso per garantire tenuta.
• Collaudo e manutenzione predittiva.

Da queste esigenze nasce il corso CEIM di primo livello “Consulente esperto in impermeabilizzazioni”, ideato da Marco Argiolas e organizzato da Prospecta Formazione in collaborazione con il Politecnico di Milano e Patologia Edilizia. La prossima edizione si terrà da settembre a novembre 2025.

Sistemi a cappotto e costruzioni in legno: criticità e buone pratiche

La qualità esecutiva è altrettanto cruciale. Federico Tedeschi, ingegnere e presidente della Commissione Tecnica di Cortexa, ha illustrato i principi del consorzio nato nel 2007 per riunire le principali aziende italiane dell’isolamento a cappotto. Un sistema di qualità si basa su materiali con marcatura CE, conformità alle norme UNI/TR 11715:2018 e UNI 11716:2018 per progettazione e posa, e certificazione delle competenze dei posatori. La non osservanza di questi principi genera danni costruttivi difficilmente risolvibili e spese evitabili.

Nelle costruzioni in legno, Nicola Pavan, architetto e consulente tecnico per risanamenti strutturali, ha identificato la patologia più grave alla base della parete. Dopo il 2010 si è diffusa la pratica di non appoggiare la parete al cordolo di rialzo, ma direttamente alla platea, esponendo la base all’umidità. La norma DIN 68800, che regola la protezione del legno, prescrive una distanza minima di 20 cm tra la base della parete e la quota di campagna. L’errata progettazione della quota d’appoggio si associa ad altre patologie e ad errori comuni come il posizionamento sbagliato dello scarico condensa. Pavan ha illustrato il protocollo per i risanamenti strutturali come riferimento per interventi correttivi.

La prevenzione, basata su analisi accurate e buone pratiche progettuali ed esecutive, resta l’unica strada per ridurre in modo strutturale il costo del degrado edilizio e preservare il valore del patrimonio costruito.