Il decreto legge 69/2024, noto come “Salva casa”, apporta modifiche sostanziali al testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) con lo scopo di semplificare le norme edilizie e urbanistiche in Italia. L’obiettivo principale è quello di snellire le procedure, agevolare la vendita e il recupero degli immobili e promuovere la riqualificazione urbana.
Tolleranze costruttive: un nuovo regime flessibile
Il decreto introduce un regime di tolleranze costruttive più flessibile. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, la tolleranza non è più fissa al 2%, ma varia dal 2% al 6% a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare.
Questa nuova tolleranza si applica a parametri come:
- Altezza
- Distacchi
- Cubatura
- Superficie coperta
Esempio: in un appartamento di 90 mq, una cameretta può essere più grande o più piccola di un massimo di 4,5 mq (5% di tolleranza per unità immobiliari sotto i 100 mq).
Inoltre, il decreto introduce la possibilità di regolarizzare le difformità realizzate prima del 1977 come varianti in corso d’opera. Questa disposizione si applica alle difformità che non rientrano nelle tolleranze costruttive e che sono state realizzate prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977. La regolarizzazione avviene tramite una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento di un’oblazione.
Tolleranze in zone sismiche
Per le unità immobiliari situate in zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare che gli interventi rispettino le norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione. Questa attestazione, corredata dalla documentazione tecnica, deve essere trasmessa allo sportello unico per l’edilizia per ottenere l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale.
Stato legittimo degli immobili: semplificazione per la vendita
La dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, requisito essenziale per la vendita, viene semplificata. Il decreto stabilisce che lo stato legittimo può essere attestato anche solo con l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito, a condizione che:
- L’intervento abbia riguardato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare
- Il comune, al momento del rilascio del titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi
Documenti probanti in assenza di titolo edilizio
Nei casi in cui non si disponga del titolo edilizio completo o dei suoi estremi, lo stato legittimo può essere dimostrato attraverso:
- Informazioni catastali di primo impianto
- Riprese fotografiche
- Estratti cartografici
- Documenti d’archivio
- Altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza
Cambi di destinazione d’uso: nuove disposizioni
Il decreto introduce nuove disposizioni per i cambi di destinazione d’uso. I cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari all’interno della stessa categoria funzionale sono sempre consentiti, mentre quelli tra categorie diverse sono ammessi per singole unità immobiliari in immobili situati nelle zone A, B e C, a determinate condizioni. Il decreto elimina l’obbligo di reperimento di ulteriori standard e parcheggi per questi cambi.
Sanatoria per parziali difformità: superamento della doppia conformità
Il decreto introduce una nuova procedura di sanatoria per gli interventi realizzati in:
- Parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire
- Assenza o difformità dalla SCIA ordinaria
- Variazione essenziale ai sensi dell’art. 32
La principale novità è il superamento del principio della doppia conformità. Per ottenere la sanatoria, è sufficiente che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. Questa semplificazione mira a facilitare la regolarizzazione di numerose opere abusive.
Procedimento di sanatoria
- Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario presenta la richiesta di permesso di costruire o la SCIA in sanatoria allo sportello unico per l’edilizia
- La richiesta deve essere corredata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti le conformità urbanistica ed edilizia
- L’epoca di realizzazione dell’intervento deve essere provata tramite la documentazione indicata nell’art. 9-bis del DPR 380/2001 o, in alternativa, tramite dichiarazione del tecnico incaricato
Sanatoria condizionata
Il comune può subordinare il rilascio del permesso di costruire in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per:
- Assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza
- Rimuovere le opere che non possono essere sanate
Immobili vincolati: accertamento di compatibilità paesaggistica
Per gli interventi realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, è possibile richiedere un parere vincolante in merito alla loro compatibilità paesaggistica. Questa procedura si applica anche agli interventi che hanno comportato la creazione di nuova superficie utile o volume.
Procedimento di accertamento di compatibilità paesaggistica
- Il responsabile del procedimento di sanatoria chiede all’autorità preposta alla tutela del vincolo (regione o comune delegato) un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica delle opere
- L’autorità preposta si pronuncia entro 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro 90 giorni
- Se i pareri non sono resi entro i termini previsti, si intende formato il silenzio-assenso
Utilizzo dei proventi delle sanzioni: destinazione specifica
Il decreto prevede che i proventi derivanti dalle sanzioni per abusi edilizi siano destinati a:
- Demolizione di opere abusive
- Completamento di opere pubbliche incompiute
- Riqualificazione urbana, compreso l’incremento dell’offerta abitativa