Il terzo condono edilizio per un’intera casa in area vincolata: un divieto assoluto o una possibilità concreta?

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Il vincolo paesaggistico o idrogeologico non costituisce un ostacolo insormontabile per ogni tipo di sanatoria edilizia, ma diventa un limite assoluto quando si tenta di regolarizzare interi fabbricati residenziali realizzati abusivamente. Una recente pronuncia del Tar Lazio, la n. 10101 del 2026, ha chiarito i confini applicativi del terzo condono edilizio, respingendo la richiesta di sanatoria per due unità immobiliari costruite senza titolo su area gravata da vincoli. Il caso offre spunti utili per comprendere quando la sanatoria straordinaria è giuridicamente esclusa.

Il caso concreto: due residenze abusive in area vincolata

Oggetto del contendere erano due unità immobiliari a destinazione residenziale, di 47,00 mq (180,48 mc) e 42,00 mq (146,16 mc), facenti parte di un unico stabile realizzato in assenza di permesso di costruire. L’area di sedime presentava due distinti regimi vincolistici: una parziale inedificabilità derivante dalle norme del PRG del 1967 relative alla tutela delle falde idriche e il vincolo paesaggistico “P.T.P. 15/11 Pendici dei Castelli TPc/1”.

Roma Capitale, nel procedimento istruttorio, ha notificato ai ricorrenti un preavviso di rigetto, motivato non solo dalla presenza dei vincoli, ma anche dal superamento del limite volumetrico previsto dalla legge regionale del Lazio n. 12/2004, articolo 2, commi 1 e 2, lettera b). Un provvedimento plurimotivato che, per giurisprudenza consolidata, risulta legittimo anche se una sola delle ragioni addotte è idonea a sostenerlo.

Il peso ostativo dei vincoli, anche relativi

Il nodo centrale della controversia riguarda l’interpretazione dell’articolo 32, comma 26, lettera a), del DL 269/2003, che disciplina il terzo condono. La norma esclude in modo categorico la sanabilità per le opere abusive riconducibili ai numeri 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 (i cosiddetti abusi maggiori: nuove costruzioni, aumenti volumetrici e ristrutturazioni edilizie) realizzate su immobili soggetti a vincoli. E ciò vale a prescindere dalla circostanza che il vincolo comporti o meno un’inedificabilità assoluta.

Nel caso di specie, le due abitazioni costituivano opere rientranti nel numero 1 dell’allegato, in quanto realizzate in assenza totale di titolo abilitativo e non conformi agli strumenti urbanistici. La giurisprudenza amministrativa, richiamata dal Tar Lazio, ha più volte ribadito che anche i vincoli di inedificabilità relativa, come quelli di carattere idrogeologico o paesaggistico, sono comunque ostativi al rilascio del condono per queste tipologie di abuso. Il Consiglio di Stato, con le sentenze n. 3550/2025 e n. 8004/2021, ha confermato questa linea interpretativa, estendendo il divieto anche ai vincoli idrogeologici.

Condono e sanatoria: due regimi giuridici distinti

Il provvedimento chiarisce un punto metodologico rilevante per i professionisti: il condono edilizio e la sanatoria ordinaria (ex articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001) operano su piani diversi. Il condono rappresenta una misura eccezionale, limitata a specifiche finestre temporali, pensata per regolarizzare abusi sostanziali. La sanatoria ordinaria, invece, si fonda sull’accertamento di conformità, richiedendo la doppia conformità (sincrona o asincrona) e riguardando prevalentemente abusi di tipo formale.

Per gli interventi minori, il terzo condono ammette la sanatoria anche in zona vincolata, ma solo per le tipologie di opere riconducibili a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (tipologie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1). Le nuove costruzioni e gli incrementi volumetrici restano invece esclusi in modo assoluto, indipendentemente dalla natura del vincolo.

L’ordine di demolizione, conseguente al diniego di condono, è stato quindi ritenuto legittimo dal Tar, confermando che la tutela del vincolo paesaggistico e idrogeologico prevale sulla possibilità di regolarizzare abusi edilizi di rilevante entità.