Plusvalenza da Superbonus: tassazione sulla vendita dell’immobile tra casi imponibili ed esenti.

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La disciplina fiscale relativa alla plusvalenza generata dalla cessione di immobili ristrutturati con Superbonus si articola su criteri temporali e soggettivi precisi, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate. La risposta a interpello numero 124 del 2026 offre indicazioni operative determinanti per i professionisti del settore, focalizzandosi sul ruolo del decennio antecedente la vendita e sulla destinazione dell’unità immobiliare.

Perimetro applicativo della tassazione e immobili esclusi

L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili su cui siano stati completati interventi agevolati con Superbonus da non più di dieci anni. La norma è concepita per colpire operazioni a carattere speculativo. Tuttavia, l’imponibilità viene meno in due ipotesi specifiche: quando l’immobile è stato acquisito per successione oppure quando è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente la cessione, o per l’intero periodo se inferiore.

La verifica dell’uso abitativo assume quindi un ruolo centrale. La residenza continuativa dei familiari del cedente, come nel caso esaminato in cui i genitori hanno abitato l’immobile per oltre metà del periodo rilevante, consente di escludere la plusvalenza dall’imposizione. La condizione è che la vendita avvenga entro il termine temporale indicato dall’Agenzia, fissato al 27 aprile 2027.

Data di acquisto e rilevanza della nuda proprietà

Un aspetto tecnico di rilievo riguarda la determinazione della data di acquisto dell’immobile, in particolare in presenza di nuda proprietà e successiva estinzione dell’usufrutto. L’Agenzia specifica che la rinuncia gratuita all’usufrutto non configura un nuovo acquisto ai fini fiscali. La consolidazione della piena proprietà comporta solo la riespansione di un diritto già esistente. Di conseguenza, per il computo del decennio antecedente la cessione, occorre far riferimento alla data originaria di acquisto della nuda proprietà.

Nel caso di specie, la data rilevante per l’acquisto dell’immobile è il 9 maggio 2006, giorno in cui il contribuente ha acquistato la piena proprietà mediante compravendita. Questo principio è fondamentale per i progettisti e i consulenti tecnici che assistono i clienti nella pianificazione delle cessioni immobiliari, poiché incide direttamente sulla decorrenza del periodo di osservazione.

Uso abitativo dei familiari e condizioni per l’esclusione

La possibilità di considerare l’immobile adibito ad abitazione principale anche se utilizzato dai familiari del cedente amplia le ipotesi di esenzione. Le Entrate confermano che l’uso abitativo da parte dei genitori, purché continuativo per la maggior parte del decennio, integra il requisito richiesto dalla norma. In questo scenario, la plusvalenza realizzata non sarà imponibile, a condizione che la cessione si verifichi entro il 27 aprile 2027.

Al contrario, la tassazione opera quando l’immobile, pur ristrutturato con Superbonus, non è stato abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del periodo rilevante, oppure quando la vendita avviene oltre i dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati, senza beneficiare delle esclusioni previste.

Indicazioni operative per i professionisti

Per i tecnici e i consulenti che seguono le pratiche di vendita di immobili ristrutturati con Superbonus, la risposta 124/2026 fornisce un quadro chiaro: la verifica della data di acquisto originaria, la continuità dell’uso abitativo da parte del cedente o dei suoi familiari e il rispetto del termine del 27 aprile 2027 sono elementi dirimenti per escludere l’imponibilità della plusvalenza. La disciplina, sebbene complessa, offre margini di pianificazione per operazioni non speculative, purché supportate da documentazione adeguata sulla residenza e sulla cronologia degli interventi.